NOVAS REGRAS PARA CONTRATOS IMOBILIÁRIOS – NOVIDADES DA LEI 13.786/2018

NOVAS REGRAS PARA CONTRATOS IMOBILIÁRIOS – NOVIDADES DA LEI 13.786/2018

Quadro Resumo

A lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018 altera a lei nº 4.951/64 disciplinando a rescisão por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

A finalidade é dar maior transparência aos casos em que a incorporadora/construtora resolve desfazer o contrato em razão de descumprimento por parte do comprador.

A primeira mudança é que nos contratos cujo objeto seja compra e venda, promessa de compra e venda ou cessão da promessa, deverá, antes das cláusulas propriamente ditas, um quadro resumindo os seguintes elementos do contrato como abaixo se expõe:

 

QUADRO RESUMO
I – O preço total a ser pago pelo imóvel
II – O valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
III – o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
IV – a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
V – os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
VI – as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
VII – as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
VIII – as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
IX – o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
X – as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;
XI – o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
XII – o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.

 

Na frente de cada contrato deverá constar um quadro semelhante ao acima posto. Só após este quadro, é que se deve inserir as cláusulas propriamente ditas.

Se o contrato não possuir este quadro, deverá ser dada notificação à incorporadora, para que no prazo de 30 dias seja aditado com o fim de inseri-lo. Passado este prazo e a Incorporadora/Construtora não tiver promovido a inserção do quadro resumo, o adquirente poderá rescindir o contrato com fundamento em justa causa do vendedor.

 

Prazo Adicional

Caso haja concordância expressa de ambas as partes, se o prazo de conclusão da obra ultrapassar a data definida no contrato em até a 180 dias, não haverá rescisão nem aplicação de penalidades à construtora/incorporadora, entretanto, se passar deste prazo, o adquirente poderá receber de volta os valores pagos integralmente, acrescido das penalidades previstas no contrato. O pagamento destes valores deverá ser feito de forma corrigida e em até 60 dias após a rescisão.

Todavia, passados os mesmos 180 dias, caso o adquirente não rescinda o contrato, a construtora/incorporadora deverá pagar 1% de indenização a cada mês de atraso (e fração pro rata die).

 

Rescisão por Iniciativa da Incorporadora

Se a incorporadora rescindir o contrato por descumprimento absoluto de obrigação do adquirente, ela deverá ressarcir a este os valores que ele pagou diretamente à incorporadora, podendo ser deduzido destes valores, aqueles relativos à comissão de corretagem (valor integral), a multa contratual (limitada a 25% da quantia paga), sendo desnecessário que a multa se funde em prejuízo, bastando previsão desta no contrato.

Ainda poderá ser cobrado do adquirente que deu causa à rescisão, os valores relativos aos impostos reais incidentes sobre o imóvel no período que este esteve sob sua posse (por exemplo IPTU, ITR), além de taxas de condomínio, despesas e encargos incidentes sobre o imóvel e uma novidade: pelo tempo que passou na fruição do imóvel, será descontado o valor 0,5% calculado sobre o total atualizado (corrigido) do contrato. É algo como uma “aluguel” devido pelo tempo que passou utilizando o imóvel ou tendo ele à disposição para uso.

 

Substituição do Adquirente

Caso o contrato seja rescindido por culpa do adquirente, mas este indicar um comprador do imóvel, o comprador substituirá o adquirente, estando o adquirente livrado da multa contratual (cláusula penal).

 

Direito de arrependimento

Nas hipóteses em que o imóvel for adquirido em stands de vendas fora da sede (estabelecimento) do incorporador, o adquirente poderá se arrepender em até 7 dias contados desta aquisição. O direito de arrependimento dá ao comprador o direito de receber de volta tudo que pagou, inclusive a comissão de corretagem.  

É um alargamento do direito de arrependimento previsto no Código de Defesa do Consumidor que se aplica, comumente, às compras via internet e telefone. Para fazer prova do exercício do direito de arrependimento, o adquirente deverá postar, dentro do prazo de 7 dias, comunicado em carta com aviso de recebimento (AR).

 

KLISMAN SENA CAVALCANTE

Consultor Técnico

P&P Contabilidade e Consultoria Empresarial

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